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老家赔本房市值一路缩水 80后夫妻如何亡羊补牢_理财规划_新浪财

2017-07-17 22:17

  在攒到人生第一个50万元后,唐婷婷和丈夫“误信”了家乡亲戚的劝说,在老家买了一套价格一路缩水的赔本房。他们还能亡羊补牢吗?   MONEY+记者|钱芸莱摄影|贾睿   唐婷婷和丈夫姜成是典型的“80后新上海人家庭”。她和丈夫都来自山东,毕业后就在上海工作。目前,两人都是500强公司的资深职员。他们拿着外人“眼热”的、不低的双薪,同时也饱受还贷的煎熬。   2011年,她和丈夫回姜成老家济南探亲。在比较了上海的高房价后,两人愣是没管进入时机是否“对头”,在亲戚们的再三“劝说”下,花95万元在济南购买了一套92平方米的房子。没想到正好碰上了高点。入市后不久,房地产便遇到了政策性调控。他们在济南的房产大幅贬值。这次投资失利使夫妻俩如今不仅要面临在上海的房租压力,还要偿还首次买房的房贷。有一件事让唐婷婷特别担心:他们打算2013年拿到房产证后取出两人在上海的公积金(累积到2013年7月,两个人的公积金大约有15万元)提前还贷,但是这样的话,如果将来在上海买房,会不会按二套房处理呢?按照目前的状况,他们在济南的房子拿房后肯定得租出去了,新房出租要不要装修?如果要装修,花多少钱合适?   再加上育儿计划已纳入议事日程,如今两人的压力不小。“工作多年,有过不少的投资经历,做过基金,买过股票,也炒过外汇,‘学费’交了不少,但成效似乎还不明显。”   随着时间的推移,生孩子、供养老人的责任日益逼近,“2013年下半年计划要孩子,而生孩子之前不得不先考虑好教育基金的问题。可我们现在还是‘房奴’两枚,保险和养老金也没准备。”唐婷婷对现状也很疑惑,但具体应该如何规划自己的理财目标,她还没有想法。   唐婷婷需要解决的问题:   二套房的疑惑   在济南的房子肯定要租出去,要不要装修?   为自己的家庭制定合适的理财规划   STEP1:制定不同阶段的理财规划!   赵莉   利得财富资深投资副总监   唐婷婷一家处于财富积累阶段,现在面临着还贷加房租的双重压力,近两年有生养孩子的计划。因此,短期内要做好收支平衡、风险防控,每月养成良好的储蓄习惯;长期看,考虑到育儿、养老等问题,建议分散投资,并准做些收益稳妥的项目。   可以这样规划理财目标:   短期目标(5年内)   1.盘活现有存款及不动产,实现收支平衡,积极进行财富积累。   2.风险管理:保障类保险先行补充。   中期目标:(5年至10年)   1.根据市场时机,实现房屋置换。   2.积累一定财富后灵活配置,储备子女教育金。   长期目标(10年以上)   1.退休养老金储备,健全养老保险.。   2.寻求资产稳健增长,投资多元化。   年轻家庭未来的生活、理财目标、财务收支状况及金融市场本身将面临很多变化,因此,个人和家庭的理财规划是一个持续动态过程,需要根据实际状况及时调整。   如何实现?   1年规划   2013年唐婷婷和丈夫手中的期房将变为现房,这段期间是财务变化的分水岭;规划建议1年内以储蓄、稳健保值类产品为主,慎选风险性、二级市场类、浮动收益类理财项目;减少支出;积极储蓄。   理财组合建议   1.4万的活期存款先买入货币基金滚存2个月,可实现4%到6%的年化收益;2个月变现后加上这2个月的月度结余,共5万多元购买6个月左右的短期理财产品。后期,每月的月度 结余中可留出一部分现金,剩余资金继续认购货币基金盘活小量资产。   2.年底可从货币基金中转出2万元,为家中主要收入来源购买一种重疾险或家庭收入保障险;保险总额控制在1.5万元以下。   3.5万元的年终奖建议仍选择短期银行理财产品。   5年规划   2013年下半年在取得济南的产权证后,可以提取上海的公积金,部分提前还贷,揭秘女人身上隐藏的八个敏感点_8;之后若选择年限不变,降低还款月供的话,可将原先6200元左右的月还款额降低至4000元以下。   尽管短期内房市并不稳定,长期仍然看涨;建议先将济南房屋毛坯租出,月租金1000元到1200元;此笔资金正好用做未来生养孩子的部分支出;投入15万元成本的简装修虽能使租金价格上涨,但考虑到将来必将济南房产出手,且两人在财富积累初期最好在手头留一点现金,因此装修应该以简单为主,尽可能减少支出。   两人计划在条件允许的情况下在上海买房。按5年的操作期,房屋置换的操作性比较强。   理财组合建议   1.需要计划的支出:租金从3000元增加至4000元。为方便家人照顾小孩,建议5年内将现有的一室户换两室户。因为做了提前还贷的操作,目前降低的月供资金刚好可以转移在增加租房支出上;子女养育金每月2500元左右。考虑到收入的增加,预期年度结余为11万元。   2.年度结余的20%可选择目前稍有激进的P2P小额贷款理财。该类理财方式零活,可选择本金储蓄,按月付息的方式,年化收益可在10%左右。以10万元为例:本金放置理财账户,每月可获得1000元利息返还。加上1200元左右的济南房屋出租租金,这两者收入刚好可以填补每月养育子女的开销。   3.剩余的资金以稳健为主,可选择开放式基金中的指数型和债券型基金。以定投的方式,每月投入1000元左右。   4.在第二年或第三年年底借着发年终奖的时机,考虑部分注入养老金类和孩子成长教育金类的保险。以上两类保险特点是现在储蓄未来,属于返还型产品,可缓解未来的家庭压力,让家庭稳中求升。   10年及以上规划   前面的6年过后,唐婷婷一家又将面临一次较大调整:两人已经实现了一定的财富积累,考虑到两人在上海的长期发展和子女教育,可以将济南房屋适时出手,在上海成功置换一套新房,并用剩余的钱提高生活质量;理财重心也逐步转移至安全稳健的中高端理财产品上。   理财组合建议   年度结余预期:10至11万元   理财规划综合收益预期:8%至10%   每年度实现 财富预期:11万元   1.经过前面6年,两人手头的储蓄和投资收益约有80万元。可考虑先将不足30万元的济南房贷全额还款,然后出售房屋。如在上海选择一套适中的两居室,卖屋所得款项基本可满足上海房款的5成首付,贺我校学生在思明区第八届小主持人大赛荣获一等奖,剩余5成可使用公积金+商业按揭的组合贷。此时手中还持有现金50万元,如购置的是毛坯房,可使用一半现金进行房屋装修、考虑私家车购置等。   2.未来财富有一定积累后,可灵活调整并丰富自己的理财产品种类,在原有理财方式上加入固定收益类的信托理财、实物黄金类投资等,并健全家人及子女的各项保障。   STEP2:房子是眼下最紧要的问题!   赵志敏   光大银行(微博)私人银行(上海)中心副总经理   唐婷婷一家在济南购房的决策是不明智的。同样的购房支出完全可以在上海买一套小户型的二手房,而且还能享受公积金贷款,首套房还能有下浮利率的优惠。但是既然已经投资失利,现在房屋价值也缩水了十几万元,暂时也就没有必要考虑转手卖出,出租是唯一的选择。   毛坯房出租尽管花费少,但性价比也低。出租房的装修花费不需要太高,不要超过1年半的房租收入,再配置一些能满足租客基本生活需要的中端品牌家电即可。两人的工作生活在上海,异地出租的管理成本比较高,建议优选长期租客,装修风格也要简单大方经久耐用。   目前,上海的二套房认定标准是“认房认贷认调查”,而银行贷款信息是全国联网可查的。由于两人在济南有房贷,因此今后如果在上海再购房,按上海的现行规定将被视做第二套房。二套房与首套房最大的差别是贷款成数降低以及贷款利率上浮,唐婷婷一家在上海的购房成本增加,购房计划也会因首付成数的增加而延迟。以上海的平均房价来看,如果没有家人的帮助,以夫妻俩的收入5年内暂时无法承担首付款。而5年以后上海的房地产调控可能又是另一番政策,所以现在担心二套房没有太大的意义,不妨多考虑一下如何在这一个5年中改善家庭资产配置,获取更多的财产性收 入,为今后的购房打好基础。   夏文庆   鑫舟理财董事长   唐婷婷一家纠结的地方是,济南的房产交房后,是否要先装修再出租?我们了解了一下,目前济南房价在每平方米8000元到10000元,面积在90平方米左右房屋的租赁价格,毛胚房每月约1800到2200元,装修后每月约3000元到4000元。如果以年利率7.05%计算,10万元装修费用来自延缓还贷,1年要交的利息为7050元,摊到每个月约587元。而装修后的租金和毛胚租金之差为800元到2200元,显然装修比较合算。   STEP3:保险这样规划   赵志敏   光大银行私人银行(上海)中心副总经理   唐婷婷和丈夫两人所处的都不是危险行业,因此在投保品种上主要考虑寿险和健康险。定期寿险保费支出较少、保障额度较大。有些保险公司可以支持保障到70岁,开心工作 快乐生活,但定期寿险的主要作用不是养老,而是保障疾病或是身故之后的给付,家庭收入保障险也是定期寿险的一种。如果目的是养老的话,还需要购买一些储蓄型的寿险。   刘圣   平安保险资深分析师   目前,定期寿险的保险期限一般有10年、15年、20年、30年或保到50岁、60岁、70岁等约定年龄多项选择。对于事业刚刚起步的年轻人来说,纯消费型的定期寿险是相对价廉物美的选择,而终身寿险则意味着“可以保一辈子”,这也是它与定期寿险的最大区别。按照唐婷婷家目前的经济状况看,还贷的压力依然较大,建议选择定期寿险,同样20万的身故保障金,20年缴费,唐婷婷只需每年缴费1440元即可享受30年保障。   (应采访对象要求,文中唐婷婷、姜成为化名) 欢迎发表评论 分享到: